Отмена долевого строительства: взлетят ли цены на жилье?

С 1 июля 2019 года в нашей стране планируют полностью отказаться от договоров долевого строительства и перейти к проектному финансированию. Эта мера избавит дольщиков от рисков при покупке жилья на стадии возведения домов. Однако к игре по новым правилам пока не готовы ни застройщики, ни банки, ни сами дольщики. В чем сложности и как они скажутся на цене квадратного метра — разбираемся.

Механизм

Проектное финансирование подразумевает использование так называемых эскроу-счетов (от англ. escrow — условное депонирование). Что это значит? Если вы решите приобрести жилье в строящемся доме, то не сможете рассчитаться напрямую с застройщиком. Теперь ваши деньги будут храниться в уполномоченном банке до завершения строительства. Если застройщик затянет со сдачей квартиры более чем на полгода, вы сможете забрать свои деньги. Суммы до 10 миллионов рублей на эскроу-счетах будут страховаться в Ассоциации страхования вкладов (АСВ).

Под привлеченные от покупателей деньги банк открывает застройщику кредитную линию, а затем контролирует, чтобы полученные средства шли только на финансирование стройки. Для большей прозрачности под каждое разрешение на строительство открывается отдельный расчетный счет. Средства покупателей перечисляются на счет застройщика только после выдачи ключей от готового жилья. До этого он может рассчитывать только на собственными или заемные средства.

Тестирование

Существенные изменения в закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» вступили в силу 1 июля 2018 года. С этого времени начался переходный период, в течение которого старая схема привлечения средств граждан по ДДУ применяется параллельно с новой. То есть застройщики в это время могут работать по эскроу-счетам на добровольной основе. Правда, делать это никто не торопится. Во-первых, мало банков, которые готовы взять на себя огромную финансовую нагрузку, а также в принципе открывать и обслуживать эскроу-счета. Во-вторых, пока не ясно, какой должна быть процентная ставка по кредитам в строительстве — предположительно она составит в среднем 5%.

В переходный период все застройщики обязаны работать по проектам жилой застройки только с банковским сопровождением. При этом банк имеет право приостанавливать платеж при малейшем подозрении в нецелевом расходовании средств. Власти, как могут, стимулируют застройщиков уходить от схемы долевого участия. Используют то кнут, то пряник. Вчера обещают поднять ставку для обязательных отчисления в компенсационный фонд (Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства) с 1,2% до 6% от стоимости каждого ДДУ. Сегодня обещают господдержку банков, начавших вводить эскроу-счета, и застройщиков, отказавшихся от долевого строительства.

В любом случае, с 1 июля 2019-го проектное финансирование станет обязательным для всех новых проектов. Но это не значит, что долевое строительство враз исчезнет. Проекты, по которым было получено разрешение на строительство или был заключен первый ДДУ до 1 июля 2018 года, продолжат вести по старым правилам. В случае банкротства застройщика обязательства по финансированию достройки объектов и выплате компенсаций берет на себя упомянутый выше компенсационный фонд.

Прогнозы

Регулярно в закон о долевом строительстве вносятся новые пакеты поправок, ужесточающих требования к застройщикам. По новым правилам, для получения кредита строительная компания должна иметь успешный опыт реализации проектов и обладать собственными средствами в размере не менее 10% от общих затрат на строительство. С этой точки зрения, проектное финансирование выгодно потенциальному покупателю. Он застрахован от банкротства как застройщика, так и банка. Он не рискует деньгами, уверен в завтрашнем дне и в том, что его не обманут.

Учитывая, что проблема долгостроев уже давно приняла масштабы национального бедствия, новая схема работы действительно может помочь ее решить. Но какую цену придется заплатить за переход к цивилизованному рынку недвижимости?

Эксперты прогнозируют существенное удорожание жилья, называются цифры от 20% до 45% роста стоимости квадратного метра. Застройщики объясняют это ограничением в использовании собственных средств (не более 20% от стоимости проекта) и возрастающими издержками при строительстве. :

• выплатой процентов по целевым кредитам;
• затратами по их обслуживанию;
• расходами на банковский надзор;
• обслуживанием эскроу-счетов.

Кроме того, неминуем уход с рынка небольших столичных и региональный девелоперов, а также тех, кто по каким-то причинам не сможет защитить свои проекты перед банком и получить необходимое финансирование.

Но есть и несомненные плюсы. Купить квартиру на этапе котлована, при этом не рискуя своими деньгами, захочет куда больше людей, чем раньше. Это позволит снизить себестоимость проекта. Вероятнее всего, рост цен будет также уравновешиваться снижением процентной ставки по ипотечным кредитам и другими льготами. Планируется, что до конца 2020 года доля договоров, заключенных с использованием эскроу-счетов, составит 95%.

Субсидии и льготы

В последние годы предложение на рынке новостроек значительно опережает спрос, особенно эта тенденция заметна в столичном регионе. В первой половине 2018 года многие компании стремились получить как можно больше разрешений на строительство, чтобы успеть до внесения июльских поправок. Если вырастут цены в такой ситуации, многие могут отложить или вовсе отказаться от покупки. В этом случае власти будут вынуждены либо снижать ставки по ипотечным кредитам, либо предоставлять заемщикам льготы. Иначе рынок недвижимости ждет не просто стагнация, а небывалый ранее кризис.

Напомним, что с 2015 года действует программа помощи ипотечным заемщикам. Тем, кто не справляется с обслуживанием валютных и рублевых кредитов на покупку жилья, государство реструктурирует долг по ипотеке и даже частично его возмещает. В программе перечислено много условий и требований к заемщикам. В 2017 году на продолжение программы было выделено 2 млрд рублей, а некоторые ее условия были пересмотрены и значительно смягчены.

Сниженной ставкой по ипотеке и/или без первоначального взноса сейчас могут воспользоваться молодые и многодетные семьи, работники бюджетной сферы. Компания ДОМ. РФ (100% акций принадлежит Росимуществу) выпустила программу "«Семейная ипотека», позволяющая семьям, в которых после 1 января 2018 года родился второй или третий ребенок, получить ипотечный кредит по ставке от 6%. А в ближайшее время могут появиться платежные каникулы для ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации. ЦБ РФ предложил внести поправки в закон «О потребительском кредите (займе)», которые обсуждаются с банковским сообществом. Некоторые банки уже предлагают такую опцию. Если поправки примут, платежные каникулы будут закреплены на законодательном уровне.

Итоги

• Отказ от долевого строительства будет проходить плавно и постепенно.
• В ближайшие три года ДДУ будут действовать и продолжать заключаться.
• С рынка уйдут недобросовестные и слабые застройщики/девелоперы.
• Цены на жилье в новостройках вырастут, но появится много льгот.
• Изменится форма договора для продажи жилья с участием банка.
• Скорее всего, ставка по ипотеке продолжит снижаться.